De Nederlandse woningmarkt weigert te corrigeren. Dat is de harde conclusie uit de kwartaalcijfers van de NVM, gepubliceerd op 28 februari 2025. De gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning steeg in 2024 met 7,4% naar 465.000 euro. In Amsterdam lag de gemiddelde transactieprijs op 553.000 euro — een record. In Utrecht, Den Haag en Eindhoven zijn soortgelijke stijgingen te zien.
Daarmee is de kortstondige correctie van 2023, toen prijzen tijdelijk 4,8% daalden als gevolg van snel stijgende hypotheekrentes, volledig tenietgedaan en zelfs overtroffen. De markt gedraagt zich alsof die rentestijging nooit heeft plaatsgevonden.
Drie oorzaken voor de hardnekkige prijsstijging
1. Structureel woningtekort. Nederland kampt met een structureel tekort van naar schatting 390.000 woningen, aldus het ministerie van BZK. De bouw van nieuwe woningen loopt al jaren achter op de doelstelling van 100.000 woningen per jaar. In 2024 werden er slechts 71.400 nieuwe woningen opgeleverd, deels door stikstofproblematiek, personeelstekorten in de bouw en hoge materiaalkosten.
2. Dalende hypotheekrente. Nadat de ECB in 2024 de depositorente verlaagde van 4,0% naar 3,15%, daalden ook de hypotheekrentes. De gemiddelde tienjaarsrente voor een annuïteitenhypotheek met NHG lag in februari 2025 op 3,65% — lager dan in de piek van 2023. Dit vergroot de leencapaciteit van kopers, wat de vraag opnieuw opstuwt.
3. Dalende aanbod van huurwoningen. Door de invoering van de Wet betaalbare huur en hogere belasting op box 3-vermogen trekken veel particuliere verhuurders zich terug uit de markt. Dit dwingt voormalige huurders versneld te kopen, terwijl het huurwoningstekort eveneens toeneemt.
"Zolang we niet structureel meer bouwen én slimmer inzetten op doorstroming, lost geen enkele beleidsmaatregel de kern van het probleem op."
— Prof. Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt TU Delft
Wat betaalt een starter in 2025?
Voor starters op de woningmarkt zijn de cijfers ontmoedigend. In de vier grote steden is de gemiddelde instapprijs voor een appartement van 60-80 m² gestegen naar boven de 350.000 euro. Met een modaal inkomen van 44.000 euro bruto en geen eigen vermogen is een financiering voor een dergelijk bedrag zonder partner of familiesteun nagenoeg onmogelijk.
Nieuwbouwprojecten lopen structureel achter op de doelstellingen. Tot 2026 verwachten analisten geen significante verlichting van het aanbodtekort.
Beleid: wat doet de overheid?
Minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting heeft een ambitieus programma gepresenteerd: 100.000 woningen per jaar tot 2030, versnelling van vergunningsprocedures via de Crisis- en herstelwet, en prikkels voor gemeenten die het snelst bouwen via een "woondeals"-systematiek. Critici betwijfelen of de uitvoering het tempo kan bijhouden.
Een omstreden maatregel is de heroverweging van de tijdelijke verhuurbeperking voor nieuwbouwwoningen (zelfbewoningsplicht). Voorstanders zeggen dat dit de markt beschermt voor kopers; tegenstanders waarschuwen dat het de financiering van nieuwe projecten bemoeilijkt voor ontwikkelaars die afhankelijk zijn van verhuurinvesteerders in de beginfase.
Vooruitzichten: licht aan het einde van de tunnel?
Grootschalige nieuwbouwprojecten als Rijnenburg (Utrecht) en Haven-Stad (Amsterdam Noord) worden pas na 2026 opgeleverd. Tot die tijd verwachten analisten van ABN AMRO en Rabobank dat de prijzen nog met 4–6% per jaar stijgen. Een crash is voor het merendeel van de economen niet het basisscenario, tenzij de ECB gedwongen wordt de rente opnieuw drastisch te verhogen door een herlevende inflatie.
